שלום רחל,

משכנתא הפוכה היא פתרון פיננסי שצובר תאוצה, המאפשר לבני הגיל השלישי להפוך את הנכס שבבעלותם לכסף נזיל, מבלי למכור את ביתם או לעזוב אותו. אולם, לא כל אחד זכאי למוצר זה, והבנקים והגופים המלווים בוחנים מספר קריטריונים. חשוב להבין מי יכול ליהנות ממשכנתא הפוכה ומהם השיקולים המרכזיים בבחינת ההתאמה.

תנאי הסף העיקריים לזכאות:

1. גיל הלווים:

   • הגיל המינימלי הוא 60: מרבית הגופים המלווים דורשים שלפחות אחד מבעלי הנכס (ואם מדובר בזוג - הצעיר/ה מביניהם) יהיה/תהיה בגיל 60 ומעלה. ישנם מוסדות שידרשו גיל מינימלי גבוה יותר, כמו 65 או 70.

   • השפעת הגיל על סכום ההלוואה: ככל שהלווים מבוגרים יותר, כך גדל אחוז המימון שניתן לקבל משווי הנכס. זאת מכיוון שהתחזית לפרק זמן ההלוואה קצרה יותר.

2. בעלות על נכס נדל"ן:

   • נכס בבעלות מלאה: הלווים חייבים להיות הבעלים הרשומים של נכס מקרקעין בישראל (לרוב דירת מגורים, אך לעיתים גם נכס מסחרי מסוים או קרקע, בכפוף למדיניות המלווה).

   • נקי מחובות (או עם יתרת משכנתא קטנה): הנכס צריך להיות נקי משעבודים וחובות, או עם יתרת משכנתא קיימת נמוכה מאוד שתסולק במלואה מתוך כספי המשכנתא ההפוכה.

   • שווי הנכס: ישנו סף מינימלי לשווי הנכס הנדרש על ידי הגופים המלווים (לרוב מעל מיליון ש"ח), כדי להבטיח היתכנות כלכלית להלוואה.

3. אי בדיקת כושר פירעון / הכנסות:

   • יתרון מרכזי: בניגוד למשכנתא רגילה, באף שלב של תהליך המשכנתא ההפוכה אין בדיקה של כושר ההחזר החודשי או גובה ההכנסות של הלווים. זו הסיבה שהיא כה אטרקטיבית לבני הגיל השלישי, שפעמים רבות חיים מקצבאות או פנסיה נמוכה.

   • אי דרישה להחזר חודשי: הלווים אינם נדרשים לבצע תשלומים חודשיים כלשהם לבנק. הריבית מצטברת על הקרן ועל הריבית הקודמת (ריבית דריבית), וההחזר המלא מתבצע רק בסוף התקופה (בדרך כלל עם פטירת אחרון הלווים או מעבר לבית אבות).

שיקולים מרכזיים לבחינת התאמה (מעבר לתנאי הסף):

1. צרכים פיננסיים:

   • מטרה ברורה: לשם מה נדרש הכסף? האם לכיסוי חובות, סיוע לילדים, שיפוץ הבית, מימון טיפולים רפואיים, או שיפור רמת החיים היומיומית? הבנה זו תעזור לקבוע את גובה ההלוואה ומסלול המשיכה.

   • גובה הסכום הנדרש: האם הסכום שניתן לקבל מהווה פתרון משמעותי לצרכים?

   • חלופות אחרות: האם נבדקו חלופות פיננסיות אחרות (כמו הלוואות גישור, מכירת נכסים פחות נזילים, או סיוע מהילדים) והאם משכנתא הפוכה היא הפתרון האופטימלי במקרה הספציפי?

2. מצב משפחתי ורצון הילדים/יורשים:

   • שיתוף בני המשפחה: למרות שאין חובה חוקית לשתף את הילדים בתהליך, מומלץ בחום לערב אותם ולקבל את הסכמתם. הדבר מונע חיכוכים וסכסוכי ירושה עתידיים, ומבטיח שקיפות.

   • השפעה על הירושה: יש להבין שהסכום שיחזור לבנק עם פטירת הלווים יפחית את שווי הירושה. חשוב שהיורשים יבינו ויקבלו זאת.

3. מצב בריאותי ותוחלת חיים:

   • אף שאין בדיקה רפואית,: גיל הלווים הוא פקטור קריטי. ככל שתוחלת החיים גבוהה יותר, כך הריבית המצטברת עלולה להגדיל משמעותית את החוב. יש לבחון זאת מול הצורך בכסף.

4. מסלול משיכת הכסף:

   • סכום חד-פעמי: מתאים לצרכים מיידיים וגדולים (למשל, סילוק חובות).

   • תשלום חודשי קבוע: מתאים למי שזקוק להשלמת הכנסה שוטפת.

   • קו אשראי זמין: מאפשר משיכה גמישה לפי צורך.

   • שילובים: אפשרות למשוך סכום גדול בתחילה, ואז תשלומים חודשיים.

   • בחירת המסלול צריכה להתאים באופן מדויק לצרכים ולתזרים המזומנים הרצוי.

5. ייעוץ מקצועי בלתי תלוי:

   • חשיבות קריטית: מומלץ בחום לקבל ייעוץ משפטי (מעורך דין המתמחה בתחום) וייעוץ פיננסי/משכנתאות (מיועץ אובייקטיבי ולא רק מנציג הבנק). מדובר בעסקה מורכבת וארוכת טווח, והבנת כל פרטיה חיונית.

   • עלויות נלוות: יש לכלול בשיקולים גם את עלויות הייעוץ, שכר הטרחה לעורכי דין, שמאות, ופתיחת תיק.

לסיכום, משכנתא הפוכה יכולה להיות פתרון מצוין לבני הגיל השלישי המעוניינים לשפר את מצבם הכלכלי תוך כדי שמירה על מגוריהם בביתם. יחד עם זאת, חשוב לעמוד בתנאי הסף, לבחון היטב את כל השיקולים הרלוונטיים, ולקבל ליווי מקצועי צמוד לפני קבלת ההחלטה.

בברכה,
משה ועקנין.

 לאתר     הפייסבוק שלי

0547517001

יש לכם עוד שאלות למשה ועקנין מתכנן פיננסי? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

0547517001 הדף העסקי שלי

שלום מלי,

אתה שואל שאלה מצוינת וחשובה לגבי הצהרות הון!

כל כמה זמן מקבלים דרישה להצהרת הון?

באופן כללי, רשות המיסים דורשת הגשת הצהרת הון אחת למספר שנים, לרוב בין 3 ל-5 שנים. הצהרת ההון הראשונה נדרשת לרוב סמוך לפתיחת תיק עצמאי (כמו עוסק פטור), והיא משמשת כ"נקודת בסיס" למעקב אחר התפתחות ההון שלך.

האם יש סיכוי שאקבל הצהרת הון לפני תום שבע השנים מההצהרה הקודמת, אם אני עוסק פטור שרכש דירה?

בהחלט, יש סיכוי גבוה לכך.

אף על פי שהטווח הממוצע הוא 3-5 שנים, רשות המיסים אינה מחויבת לטווח זה ויכולה לדרוש הצהרת הון בכל עת, במיוחד במקרים מסוימים המצביעים על שינויים מהותיים במצב הכלכלי או החזקת נכסים.

רכישת דירה היא אירוע פיננסי משמעותי מאוד, שבדרך כלל מושך את תשומת ליבה של רשות המיסים. גם אם היית עוסק פטור ולא נדרשת להצהרת הון קודם לכן (או שהצהרת ההון הקודמת הייתה לפני מספר שנים רב יותר), רכישת דירה חדשה (או כל נכס מקרקעין אחר, ואף רכבי יוקרה) בהחלט יכולה לזרז את מועד הדרישה להצהרת הון חדשה, וייתכן שתקבל אותה גם לפני תום 7 שנים או הטווח הממוצע.

מדוע רכישת דירה מעוררת דרישה להצהרת הון?

רכישת דירה מצביעה על גידול משמעותי בהון (בין אם מדובר בהון עצמי ובין אם בהלוואות). רשות המיסים מעוניינת לבדוק את מקורות המימון לרכישה זו. הצהרת ההון מאפשרת לה לבצע "השוואת הון" בין נקודת זמן אחת לאחרת ולזהות אם קיימים פערי הון בלתי מוסברים (למשל, האם מקורות ההכנסה המדווחים מסבירים את רכישת הדירה).

לכן, אם רכשת דירה, כדאי להיות מוכן לדרישה להצהרת הון ואף ליזום התייעצות עם רואה חשבון או יועץ מס כדי לוודא שכל המסמכים והנתונים הפיננסיים שלך מסודרים ומוכנים.

0522747750

יש לכם עוד שאלות לרואי חשבון , אבי וידן? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

0522747750

שלום מורן,

ככלל, על מכירת דירה בישראל חל מס שבח, שהוא מס על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת הנכס. עם זאת, קיימים מספר פטורים ממס שבח המאפשרים לבעלי דירות למכור את נכסם ללא תשלום מס, או בתשלום מס מופחת. חשוב לציין שהתנאים לפטור מורכבים ועשויים להשתנות, ולכן תמיד מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין או רואה חשבון לפני ביצוע עסקה.

הנה המקרים העיקריים שבהם ייתכן פטור ממס על מכירת דירה:

1. פטור על מכירת דירת מגורים יחידה

זהו הפטור הנפוץ והמרכזי ביותר. אם הדירה שאתם מוכרים עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" והיא דירתכם היחידה, אתם עשויים להיות פטורים ממס שבח.

תנאים עיקריים לפטור זה:

• "דירת מגורים מזכה": הדירה צריכה לעמוד בכמה תנאים:

  • בנייתה הושלמה.

  • היא בבעלות יחיד (לא חברה או תאגיד).

  • שימשה בעיקרה למגורים (מעל 50% משטחה) באחת משתי התקופות הבאות:

    • בארבע השנים שקדמו למכירה.

    • ב-80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח.

• דירה יחידה: במועד המכירה, זו צריכה להיות הדירה היחידה שבבעלותכם בישראל ובאזור יהודה ושומרון. קיימים חריגים מסוימים לעניין זה, למשל אם רשומה דירה נוספת על שם בן/בת הזוג או על שם ילד קטין, או במקרים של רכישת דירה נוספת לצורך שיפור דיור.

• תקופת בעלות: הייתם בעלי הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות לפני המכירה.

• היעדר פטור קודם: לא מכרתם דירה אחרת בפטור ממס שבח (כדירה יחידה) ב-18 החודשים שקדמו למכירה הנוכחית.

• תקרת פטור: הפטור ניתן עד לסכום מכירה מוגבל (נכון לשנת 2025, כ-5,008,000 ש"ח, הסכום מתעדכן וצמוד למדד). על החלק שמעל התקרה, אם קיים, ישולם מס.

2. פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה

ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בכפוף למספר תנאים מצטברים:

• המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש (ילד/נכד), או בן זוגו של צאצא של המוריש.

• לפני פטירתו, המוריש היה בעל דירת מגורים אחת בלבד.

• אילו המוריש היה עדיין בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח (לפי הפטור על דירה יחידה, כפי שפורט לעיל).

חשוב לדעת כי פטור זה שייך למוריש, והוא אינו מבטל את זכאותו של היורש לפטורים אחרים, אם הוא עומד בתנאיהם.

3. פטור במכירת דירה שהתקבלה במתנה (בין קרובים)

העברת דירה ללא תמורה (מתנה) בין קרובים פטורה ממס שבח בעת ההעברה עצמה. עם זאת, כשמקבל המתנה ימכור את הדירה בעתיד, ייתכן ויהיה חייב במס שבח, אלא אם יעמוד בתנאים מסוימים, ובראשם:

• הדירה הייתה "דירת מגורים מזכה" גם כאשר התקבלה במתנה.

• תקופת צינון: מקבל המתנה יצטרך להמתין תקופת צינון מסוימת (לרוב 3 שנים אם התגורר בה בפועל, או 4 שנים אם לא התגורר בה), וזאת לפני שיוכל למכור את הדירה בפטור (לפי סעיף דירה יחידה).

הגדרת "קרוב" לצורך פטור זה כוללת: בן/בת זוג, הורה, הורי-הורה, צאצא, צאצאי בן זוג, ובני זוגם של כל אלה; אח או אחות ובני זוגם (בתנאים מסוימים).

4. פטורים נוספים ודחיית מס

• מכירת שתי דירות לרכישת דירה אחת (משפרי דיור): במקרים מסוימים, בעלים של שתי דירות המוכרים אותן כדי לרכוש דירה אחת במקומן, עשויים להיות זכאים לפטור חד פעמי, בכפוף לתנאים מחמירים (כמו פרקי זמן מוגדרים בין המכירות והרכישה החדשה, ותקרת שווי כוללת).

• העברה ללא תמורה לפי סעיף 62: העברה של נכס מקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרוב (כפי שהוגדר לעיל) פטורה ממס שבח בעת העברה. זהו למעשה דחייה של אירוע המס, שכן מס השבח יחושב על ידי מקבל המתנה במועד מכירת הנכס על ידו, על בסיס יום הרכישה המקורי של נותן המתנה.

נקודות חשובות נוספות:

• הגדרת "דירת מגורים מזכה": זו הגדרה קריטית. אם הדירה לא עונה להגדרה זו, לא ניתן יהיה לקבל פטורים רבים.

• ייעוץ מקצועי: המקרים לעיל הם דוגמאות כלליות בלבד. כל מקרה נבחן לגופו על ידי רשות המיסים, ותנאי הפטור יכולים להיות מורכבים. טעות בפרשנות או בדיווח עלולה לגרור חיובים כבדים.

• מס רכישה ומס מכירה: חשוב לזכור שבנוסף למס שבח, ייתכנו חיובי מס רכישה (על הקונה) או מס מכירה (במקרים חריגים של עסקאות במקרקעין שהן "עסקאות מסחריות").

לסיכום, מכירת דירה ללא תשלום מס שבח היא אפשרית בהחלט במצבים מסוימים, בעיקר כשמדובר בדירה יחידה או דירה שהתקבלה בירושה/מתנה בתנאים מסוימים. כדי למקסם את הסיכויים לפטור ולמנוע טעויות יקרות, קריטי להתייעץ עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין או עם רואה חשבון טרם ביצוע כל צעד.

0522747750

יש לכם עוד שאלות לרואי חשבון , אבי וידן? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

0522747750

שלום רב,

שרה נבון עורכת דין ומגשרת מאזור מודיעין ,מוסמכת בגישור עסקי, משפחתי, עבודה , סכסוכי שכנים, סכסוכים כספיים ,ירושות ועזבונות , גירושין בשיתוף פעולה ובוררות, ייפוי כוח מתמשך , אפוטרופסות.
 חברת לשכת עורכי הדין  בישראל, בעלת תואר ראשון של אוניברסיטת תל-אביב בחינוך מיוחד ושפה וספרות ערבית ובעלת תואר ראשון של המרכז הבינתחומי בהרצליה / אוניברסיטת רייכמן בתוכנית המשולבת של משפטים ומנהל עסקים.  בוגרת קורסים בגישור של לשכת עורכי הדין ( גישור כללי וגישור בדיני משפחה ) וכן בוגרת תוכנית הפרקטיקום  ( התנסות מודרכת ) בגישור מטעם משרד המשפטים. מוסמכת בגירושין בשיתוף פעולה ובייפוי כוח מתמשך.

ניסיון מקצועי מעל 25 שנים.

התמחותי : דיני משפחה ומעמד אישי , , גישור לצורך פרידה , סכסוכים במשפחה, סכסוכי ירושה , הכנה לקראת עריכת הסכם ממון , צוואות וירושות, ייפוי כוח מתמשך ואפוטרופסות. התמחותי כוללת הכנת הסכמי ממון וגירושין, צוואות וירושות, הסכמי פירוד, הסכמים לחיים משותפים, מזונות, משמורת והסדרי ראיה , פנסיות וזכויות סוציאליות , רכוש, עסקים משפחתיים , ידועים בציבור, הסכמי טרום נישואין , מוניטין , הסכמים להורות משותפת , ייפוי כוח מתמשך ואפוטרופסות.

הטיפול והליווי בלקוחות נעשה תוך שמירה על כבודם של הצדדים , יחס הוגן  ואוירה נעימה. השאיפה היא להגיע להסכם הוגן ומאוזן באמצעות פתרונות יצירתיים ושימוש בכל הכלים לתקשורת מקרבת על ידי משפט משתף ו/או גישור ומשא ומתן כאשר מדובר בהסכמים למיניהם.  כנ"ל לגבי ייפוי כוח מתמשך וצוואות, השאיפה לדייק את רצון הלקוחות ולהתאים את הרצונות והצרכים למשאבים.

אני עובדת בשיתוף פעולה עם עו"ד אירית אלישר מאזור מודיעין כדי לאפשר ללקוחותיי ליווי מקצועי מגוון לצרכים העולים במהלך הטיפול המשפטי או במהלך הגישור, תוך מתן יחס אישי וחיסכון בהוצאות ובזמן. הטיפול והיעוץ המשפטי כמו גם תהליך הגישור נעשים בגישה טיפולית לפתרון משברים וכדי להגיע לתוצאה הטובה ביותר ללקוח.

שרה נבון היא עורכת דין ומגשרת המשלבת מקצועיות וידע משפטי עם ניסיון חיים וניסיון עסקי, כריזמה ויצירתיות, ודואגת מעבר לעיסוקיה הרבים להתנדב ולתרום גם לקהילה והייתה שותפה להנחלת תרבות הדיאלוג והקמת מרכז לגישור קהילתי באזור מודיעין.

לעורכת הדין שרה נבון ניסיון רב בתהליכי גישור מורכבים וקשים בין בני זוג בפרט ומשפחה בכלל, אשר הסתיימו בהסכמים לשביעות רצונם של הצדדים. ( הסכמי גירושין, הסכמי הורות משותפת, הסכמי ממון ועוד ).

אני עובדת בתעריפים סבירים , לרבות התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין ובתי המשפט.

 הפייסבוק שלי: https://www.facebook.com/navonsara?locale=he_IL 

ליצירת קשר טלפוני: 050-3150010

0503150010

יש לכם עוד שאלות לשרה נבון, עורכי דין, מודיעין? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!

0509790482

יש לכם עוד שאלות לאירית אלישר, עורכי דין, מודיעין? כנסו!

לתכתובת עם המומחה בוואטסאפ - כנסו!